A usucapião provém da posse prolongada, contanto que preenchidos determinados requisitos dispostos na lei, surgindo assim modalidades diferentes de usucapião.


Esse instituto jurídico que vamos abordar hoje ainda que popularmente conhecido, mas com muita frequência está envolto em dúvidas. Desta forma, este artigo tem o singelo intuito de colaborar para o entendimento acerca do tema, no entanto, vamos nos restringir abordando apenas o usucapião de bens imóveis, que é o meio pelo qual o detentor da posse tem de adquirir o domínio da propriedade.

Pois bem! Não é incomum haver compra e venda de imóveis de maneira informal, sem que haja a realização de contrato, não aconselhamos isso, porque ocasionando ocorre um impeditivo para a formalização da propriedade, ou a qualquer motivo o indivíduo após ocupar um determinado imóvel e cuidando deste como se dono fosse, o decurso de tempo somado a inexistência de manifestação contrária à sua posse, faz surgir a ele o direito de ter sua propriedade formalizada, e com esse intuito que surge o instituto do usucapião.

No que diz respeito a posse propriamente dita, esta deve ser exercida de maneira característica, sendo ela mansa e pacífica, fazendo ser necessário demonstrar que em nenhum momento durante a posse houve qualquer manifestação contrária ao seu exercício.

Bem como, a posse deve ser exercida de forma Contínua a Duradoura, que nada mais é, que aquela praticada sem intervalos ou interrupções, o indivíduo morou sobre o imóvel que pretende usucapir, sem dali ter se mudado ou se ausentado por longos períodos, durante o tempo de posse que objetiva comprovar.

Quanto ao requisito de boa-fé, este também é exigido para aquisição de algumas modalidades de usucapião, sendo assim, não havendo demonstração que má-fé esse quesito é presumido, cabendo também para redução do período mínimo exigido de posse do bem imóvel para aquisição da propriedade por meio de usucapião.

Um exemplo prático disso, são os casos em que o sujeito adquiriu imóvel realizando apenas um contrato particular de compra e venda, não dando prosseguimento as formalidades exigidas para transferência e registro do imóvel na época da compra, posteriormente quando o comprador toma a iniciativa de formalizar a transferência, se dirigindo ao cartório de registro, percebe que o vendedor não detinha a propriedade do imóvel. Impossibilitado de realizar a transferência, ele tem como último recurso, o usucapião.

Neste sentido, o bem imóvel comprado ainda permanece registrado em nome do vendedor, podendo sofrer constrições de direito, como por exemplo, a penhora, no caso de o vendedor sofrer com a cobrança judicial de alguma dívida. Por esse motivo, é necessária a regulamentação da sua propriedade.

A usucapião provém da posse prolongada, contanto que preenchidos determinados requisitos dispostos na lei, surgindo assim modalidades diferentes de usucapião, conforme vamos delinear na sequência.

Espécies de usucapião:

Extraordinária – Código Civil, artigo 1.238

– Posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção, nem oposição.

– Independente de título e boa-fé.

– Redução de prazo para 10 anos, se o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual, houver realizado obras, ou ainda, tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.

Especial rural – Constituição Federal, artigo 191 / Código Civil, artigo 1.239

– Posse por 5 anos.

– Zona rural.

– Área não superior a 50 hectares.

– Área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia.

– O possuidor não pode ter outro imóvel.

Especial Urbana – Constituição Federal, artigo 183 / Código Civil, artigo 1.240

– Posse por 5 anos.

– Zona urbana.

– Área não superior a 250 m².

– O imóvel deve ser utilizado exclusivamente para Moradia.

– O possuidor não pode ter outro imóvel.

Especial familiar – Código Civil, artigo 1.240 – A

– Posse exclusiva, ininterruptamente, por 2 anos.

– Imóvel urbano de até 250m².

– Ex-cônjuge ou ex-companheiro ter abandonado o lar.

– Utilização para moradia própria ou de sua família.

– Não ser proprietário de outro imóvel.

Ordinária – Código Civil, artigo 1.242

– Posse durante dez anos continuamente.

– Boa-fé.

– Justo título – uma espécie de documento que serve para transferir a propriedade.

– Redução para 5 anos, se houver aquisição onerosa, com base em registro, cancelada posteriormente, ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou os possuidores tiverem realizado investimento de interesse social e econômico.

Coletiva – Estatuto das Cidades, artigo 10

– Áreas urbanas.

– Ocupação por população de baixa renda para sua moradia, durante 5 anos ininterruptamente.

– Área superior a 250 m².

– Onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.

– Os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Por fim, esse instituto do usucapião contido em nosso ordenamento, pode ser judicial ou extrajudicial, e em alguns casos não é necessário a judicialização para haver resolução da questão, sendo todos os procedimentos realizados diretamente nos cartórios de registros. Contudo, ambas as opções exigem a participação de um advogado, por isso, no caso de dúvidas em relação a esse assunto ou ainda se você identificou o seu imóvel em alguma das situações apresentadas, procure um advogado para esclarecimentos e orientações de como proceder com segurança na regulamentação de sua casa.

Com informações e colaboração de João Prado.

Caso precise de mais esclarecimento, acesse: http://www.cladvocaciadf.com.br/ ou mande um email para:  advogadf@gmail.com